الاتجار بالأسهم العقارية

 الاتجار بالأسهم العقارية

استشارة

هل تنصح بالاستثمار في الأسهم العقارية وكيف ، من واقع خبرتكم وهل يمكن الوثوق في سوق العقار ؟

د. فيصل خالد

مدير عام مركز العقار والاستثمار بالأحساء سابقاً ومدير عام شركة استثمار المتحدة بالأحساء سابقاً

          سوق العقار يعد أحد جبال الثروة بل هو أولها يليه جبلين آخرين لا غنى له عنهما ليس هذا مقام ذكرهما ، ومن هذا السوق بالذات يخرج أثرياء بشكل مفاجئ وهو لا يقل في قوته عن سوق الأسهم حيث يصبح المرء ثرياً في ثواني معدودة ، إلا أن السياقات هنا مختلفة ، ومع ذلك فسوق العقار يختلف من بلد إلى بلد من حيث التنظيم والتشريعات وهنا سأتحدث في إطار جغرافي محدود بنطاق عملي خلال السنوات الماضية ووفق مراقبتي الحالية للسوق .

          نعم .. أنصح وبشدة للاستثمار في سوق العقار لأنه ووفق القاعدة العقارية الكبرى لدى تجار العقار على مستوى العالم " العقار يمرض ولا يموت " .. والاستثمار في الأسهم العقارية جزء بسيط من الاستثمار العقاري في وجه نظري ووفقاً لرؤيتي الشخصية ، إلا أن هناك العديد من المخاطر التي تحيط بهذا السوق في المنطقة ، حتى بعد تنظيم المساهمات العقارية ، وهذا يعود في وجهة نظري لضعف التنظيم القانوني وإغفاله لبعض الجوانب مما يهدد بعض المشاريع .. إلا أن هذا ولا شك يكشف الثغرات ويساعد على التنبه لها وتلافي الأخطاء وإن كانت إستراتيجية التجارب العامة لا تروق لي ، لأنها تضر بقطاع اقتصادي مهم وأساسيي .

من مخاطر وسلبيات الاستثمار العقاري في قطاع الأسهم :

1.                 صحة تنظيم إنشاء المساهمة العقارية لا يعني خلوها من عيوب تتعلق بوثائق التملك " الصكوك "

2.                 قوة موقع المساهمة العقارية وما يقام عليها من مشاريع لا يعني قوة إدارتها ، ومنها الجودة .

من ضوابط تأسيس المساهمات :

1.                 إلزام المؤسس الرئيس بالتملك بما لا يقل عن 20% من المشروع .

2.                 إلزام المؤسس للمساهمة بمراقبة محاسبية خارجية من قبل محاسب قانوني معتمد .

3.                 إلزام المؤسس بعدم الإعلان عن المساهمة إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من قبل وزارة العدل والتجارة والشئون البلدية والقروية .. وأن يضمن رقم الترخيص في إعلانه .

ومن النصائح العامة في الدخول في سوق الأسهم العقارية :

1.                 لا تخدعك المظاهر  الدينية وأساليب التقى والورع ، ولا تهملها بل لتكن على حذر فقط .. فهي عادة ما تستخدم كعنصر تسويق ، ويدرك هذا أهل السوق .

2.                 تأكد من السجل التاريخي للشركة التي تتبنى المساهمة وسلامته من التحايل .

3.                 اطلع على المشاريع التي سبق ونفذتها الشركة على أرض الواقع وقيمها .

4.                 استعن بالثقات في مسألة الجرح والتعديل للقائمين على المساهمات .

5.                 تأكد من صحة الوثائق التي تسلم لك لقاء أموالك النقدية .

6.                 أصدر " شيكاً" ولا تقدم سيولة نقدية ، وتأكد من تضمين سبب صرف هذا الشيك ويستحسن هذا بشدة .

7.                 لا تقدم أموالاً دون مقابل كسند قبض رسمي مختوم وموثق ، إلى حين صدور أسهمك الرسمية ، ودع الثقة جانباً .

8.                 تحرك حيث يتحرك كبار التجار ، ولا تنخدع بطيش العامة من الناس وتكالبهم على هذا أو ذاك .

9.                 زر الجهات الحكومية المشرفة على المشروع ، وتأكد من سلامة المساهمة .

10.             اطلع على وثيقة التملك للمساهمة : الصك"

التفاصيل والتكتيكات والتقنيات في أمر التجارة في أسهم العقار متعددة وهي دقيقة وتحتاج لبعض الحكمة فقط ، وعادة ما يستمر العمل في المساهمة وفق النظام إلى حد أقصاه ثلاثة أعوام ثم تصفى المساهمة تلقائياً وإن لم ينتهي مشروع التطوير على أرض الواقع .

          كما يمكن لتجار أسهم العقار أن يعيش أجواء البورصة السعيدة وهو لوحده ، حيث أن ما يتميز به السهم العقاري هو الاستقرار والارتفاع الدائم  والمستمر ولكن ببطء تمشياً مع فترة فتح المساهمة وإغلاقها وهي فترة تطوير المشروع ، وينقسم الناس فيه إلى عدة أقسام :

1.     مساهم تأسيسي .. وهو أكبر رابح .

2.     مساهم سوق .. وهو من يدخل بعد إعلان المساهمة .

3.     مضارب .. وهو من يبيع ويشتري في فترات بسيطة .

4.     مستثمر وهو من ينتظر تصفية المشروع .

5.     عقاري .. وهو من يقايض أسهمه بقطع من المشروع أو وحدات من المباني .. وهذا ينقم لأقسام .. وقد يربح بشكل متضاعف .

6.     المالك المؤسس .. وهو قائد الدفة وصاحب العوائد المادية والمعنوية النهائية .. وعادة ما يلعب كافة الأدوار في المساهمة .

خطوات المساهمة في المساهمات العقارية :

1.     قدم " شيكاً " مصدقاً مع وثيقة هويتك الشخصية أو من أوكلك بالمهمة .. بعد تحديد عدد الأسهم وقيمتها السوقية .. ضع عليه عبارة " يصرف للمستفيد الأول " لا تحرر شيكاً باسم شخصي .

2.     اطلب سند استلام لما قمت بدفعه .

3.     انتظر  حتى تصدر وثيقة الأسهم لك .. إن كنت مؤسساً فيحتاج الأمر لأشهر .. وإن كنت مساهم سوق فالأمر قد لا يتعدى 24 ساعة حتى 73 ساعة كأقصى حد .

4.     راقب ارتفاع الأسهم إن كنت مضارباً بشكل أسبوعي أو شهري ، إن كنت مستثمراً فيمكنك النظر في الأمر كل ستة أشهر أو نم قرير العين حتى يتصل أحدهم بك لتسلم مبلغ التصفية ، إن كنت واثقاً ممن ساهمت معه .

5.     يمكنك حضور مزاد بيع المشروع علنا وستصلك دعوة لذلك ، ويمكنك أن لا تحضر إن كنت تنتظر التصفية .

6.     يمكنك بيع أسهمك أثناء عملية المزاد للحصول على سيولة سريعة .

7.     يحتاج الأمر لعدة أشهر  حتى تسوى الأمور مع المقاولين والمحاسب القانوني  .. ثم تصرف التصفية للمساهمين .

8.     عند تسليم التصفية ، يطلب منك وثائق الأسهم وإثبات الشخصية أو وكالة خاصة منصوص عليها بالنص للمساهمة واستلام التصفية من الموكل .

9.     ستسلم سند قبض بالقيمة الفعلية النهائية للسهم ، بعد شهر تتسلم مبلغ التصفية ، بنفس الطلبات السابقة .

10. أنت الآن قد ربحت من 30% إلى 80% من جراء مساهمتك العقارية .. يمكنك رفع النسبة إلى 300% إن كنت عقارياً .

آمل أن يكون ما طرح يفي بالإجابة على سؤالك .. فقط كن حذراً من ألاعيب المضاربين .